Merhaba sevgili okurlar bu haftaki yazımızda, bölgemizde sıkça yaşanılan hisseli taşınmazlarda diğer bir hissedarın haberi olmadan hisse devri yada satışı konusu üzerinde sizleri bilgilendirmeye çalışacağız.

Birden fazla sahibi olan hisseli tapuların gerek satın alma gerek yönetim gerekse de satış aşamasında çeşitli zorluklarla karşılaşılmaktadır. Belirli durumlarda diğer paydaşların da rızası gerekmekte ve bu da birtakım prosedürlere bağlı kalınmasına sebep olmaktadır. Birden fazla sahibi olan hisseli tapular, genellikle miras yoluyla elde edildiği gibi bazı durumlarda da satış yoluyla hisse sahibi olunmaktadır. Burada ki hissedarlar kendi hisselerini, bazı durumlarda diğer hissedarın haberi olmadan başka kişilere satmaktadır. Bu durum ile yer alan şahsı bazı sıkıntılar beklemektedir. Çünkü bu şekilde hisse alımlarının yukarıda belirtildiği üzere bazı prosedürleri bulunmaktadır. Eğer bu prosedürlere uyulmadan satış işlemi yapılırsa diğer hissedarın satışı iptal ettirme gibi hakları meydana gelmektedir.

Eğer belirlenen kriterlere uyulmadan şatış işlemi yapılırsa diğer hissedarların ön alım (şufa hakkı) doğmaktadır. Eğer hissedar payını hissedar olmayan birine yani hukuki tabir ile üçüncü kişiye satmak isterse veya hissedar olmayan alıcı hisseli bir gayrimenkulü almak isterse ilk olarak diğer hissedarlara NOTER vasıtası ile hisseli araziyi satmak yada almak istediğini bildirmek zorundadır. TürkMedeni Kanun md. 733/3 gereği tüm paydaşlara taşınmazı satacağını yada alacağını noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Bildirme yükümlülüğünü yerine getirmeyen satıcı veya alıcı, diğer paydaşların açacağı şufa davası ile muhatap olur. Satıcı veya alıcı, paylı taşınmazdan pay satacağını veya alacağını noktasında bildirim yükümlülüğünü noterden değil, ama yazalı bir şekilde yerine getirse bile bu bildirim geçersizdir. Noter marifetiyle bildirim alıcı için mutlak bir yükümlülüktür.Bu şekilde bildirim sadece üçüncü kişiye karşı yapılır, diğer hissedarlardan biri almak isterse yukarıda ki kanuni şartlar mevcut değildir.

Bu şekilde kanunda öngörülen prosedürlere uyulmadan yapılan satışlarda diğer hissedarın ön alım hakkı doğmaktadır. Bilindiği üzere ön alım hakkı ;4271 sayılı Türk Medeni Kanunu çerçevesinde düzenlenmekte olan ön alım hakkı hissedarlık esası çerçevesinde hissedarların birbirlerine karşı mevcut olan hakları kapsamında hisseye konu olan malın satışı halinde bir hissedarın, malı yabancı bir kişiden önce alma hakkına sahip olması manasına gelir. Ön alım hakkına sahip olunabilmesi için taşınmaz bir mal üzerinde hissenin miktarının az ya da çok olması göz önünde bulundurulmadan hisse sahibi olunması yeterlidir.

Şufa/ön alım hakkının ise kullanılabilmesi için kanunda belli şartlar ve zamanaşımı süresi bulunmaktadır. Söz konusu taşınmazın satışı ile ilgili olarak ihbar yükümlülüğü bulunan satıcı ya da yeni alıcı tarafından noter aracılığı ile gerçekleştirilen bildirimin tebliğ edilmesinden itibaren başlayan 3 aylık süre içerisinde şüfa hakkına sahip olan hissedar tarafından bu hakkın kullanılması gerekliliği bulunmaktadır. Eğer noter vasıtası ile bildirimde bulunulmaz ise de satış işleminden itibaren 2 yıllık zamanaşımı süresi bulunmaktadır. Bu süre hak düşürücü bir süre olup, sürenin geçmesi halinde ön alım hakkından faydalanılmaz. Bu sürelere uyulduğu takdirde diğer hissedar süresi içerisinde mahkemede satış konusu gayrimenkulü kendi almak maksadıyla ön alım/şufa davası açabilir.

Yukarıda hisseli taşınmazların satış prosedüründen azda olsa bahsederek sizleri hisseli arazinizin satılması usulü yada hisseli arazinin nasıl alınacağı noktasında bilgilendirmeye çalıştım. Eğer yukarıda kanunen belirlenen kriterlere uyulmadan hisseli arazi satışı ya da alışı yaparsanız, diğer hissedarların kanuni süresi içerisinde size karşı açacağı şufa/ön alım hakkı davası ile karşılaşmanız muhtemeldir. Bu sebeplerle bu şekilde bir işleme girişmeden önce konusunda uzman bir avukat tarafından hukuki bilgilendirme almanızda fayda bulunmaktadır. Hakkınızı aramanız ve mağdur olmamanız dileklerimle.

Av. HİLMİ TIRAŞ